Zijn de huurinkomsten van een Belgische huurwoning belastbaar wanneer de verhuurder in het buitenland woont?

Stel: je hebt een huurwoning in portefeuille en de verhuurder emigreert naar het buitenland (bijvoorbeeld het zuiden van Frankrijk). Deze klant vraagt vervolgens jouw advies over de fiscale consequenties van zijn verhuis. Betekent dit bijvoorbeeld dat de huurinkomsten niet meer zouden worden belast?
Dat laatste is geenszins correct. De verhuis heeft echter wel implicaties voor het precieze fiscale stelsel waar deze verhuurder onder valt.
Personenbelasting niet meer van toepassing na verhuis
Zolang de verhuurder in België woont, is hij een rijksinwoner. Ervan uitgaand dat het een natuurlijke persoon betreft, zullen de huurinkomsten belastbaar zijn binnen de personenbelasting. Dat is het gekende fiscale stelsel, met toepassing van de marginale aanslagvoet op het geïndexeerd kadastraal inkomen (bij tweede verblijven of gewone particuliere verhuur) of de reële huurinkomsten (bij professionele aanwending van het goed door de huurder).
De verhuurder zal na de verhuis echter niet langer gelden als een rijksinwoner, met als gevolg dat de personenbelasting niet meer van toepassing is.
Belasting voor Niet-Inwoners (BNI)
Anderzijds betekent de verhuis natuurlijk geenszins dat de verhuurder niet langer inkomsten verwerft uit de Belgische huurwoning. Die inkomsten zijn nog steeds belastbaar, zij het na de verhuis binnen het stelsel van de Belasting voor Niet-Inwoners (afgekort: BNI). De verhuurder zal dus een belastingaangifte moeten indienen als niet-inwoner.
Dubbelbelastingverdrag?
Let wel, deze belastingheffing in België sluit geen volledige of gedeeltelijke belastingheffing uit in het land waar de niet-inwoner zijn verblijfplaats heeft. Als België echter met het betrokken land een overeenkomst tot vermijding van dubbele belastingheffing heeft gesloten, zullen de inkomsten van Belgische oorsprong enkel in België belast worden. Het is dus voor de verhuurder belangrijk om te gaan of een dergelijk dubbelbelastingverdrag bestaat en is goedgekeurd!
Het fiscaal stelsel van de BNI is voor natuurlijke personen quasi-identiek aan de personenbelasting. Inhoudelijk betreft het dus nagenoeg dezelfde fiscale methodiek aan de hand van het geïndexeerd kadastraal inkomen (particuliere verhuur) of de reële huurinkomsten (professionele doeleinden).
Totale inkomsten lager of hoger dan €2.500?
Belangrijk is wel dat er geen aangifte moet worden ingediend wanneer de inkomsten maximaal €2.500 bedragen. De onroerende inkomsten zijn bijgevolg enkel belastbaar van zodra de totale inkomsten meer bedragen dan €2.500 op jaarbasis. Let wel, indien de onroerende inkomsten lager liggen dan €2.500 maar de totale inkomsten hoger zijn, dan zijn alle vormen van inkomsten belastbaar. Het criterium van €2.500 geldt dus voor de totale inkomsten!
Bevoegde belastingkantoor contacteren
Interessante webpagina voor alle praktische informatie rond de BNI is de FAQ van de FOD Financiën.
Indien het de eerste aangifte voor de BNI betreft, zal de verhuurder het bevoegde belastingkantoor moeten contacteren. Voor niet-inwoners is dat het Centrum Buitenland van de FOD Financiën, op volgende coördinaten:
Kruidtuinlaan 50 Bus 3424 - 1000 Brussel - Tel.: 0257 546 00 (van 9 tot 12u) - E-mail: foreigners.team3@minfin.fed.be

Na deze eerste aangifte zal de belastingaangifte ieder jaar opgestuurd worden naar het verblijfsadres in het buitenland. Adreswijzigingen moeten worden doorgegeven, zodat de FOD Financiën het aanslagbiljet correct kan blijven bezorgen.
De datum van verzending van de aangifte belasting niet-inwoners verschilt van jaar tot jaar en staat los van de verzending van de aangifte in de personenbelasting aan de Belgische belastingplichtigen. Het is dus normaal dat een belastingplichtige pas na de vakantieperiode de aangifte zou ontvangen. Het is niet uitzonderlijk dat het aanslagbiljet pas in oktober in de bus valt.
Ook niet-inwoners kunnen hun aangifte via Tax-on-web indienen. In principe krijgt de belastingplichtige minstens een maand tijd om de aangifte in te vullen en op te sturen. In elk geval wordt de uiterste indieningsdatum vermeld op de aangifte zelf.

CIB Info 30/08/2021